نه کارگران مشغول کارند، نه مسکن در حال ساخته شدن است/ چالشهای وزیر جدید راه و شهرسازی
تاریخ انتشار: ۵ آذر ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۶۴۷۷۰۱۰
برای آنکه وزیر جدید راه و شهرسازی (وزیر مسکن) بتواند بر مشکلات موجود در این بخش غلبه کند، یک پازل پیشروی خود دارد که برای حل آن باید چهار حرکت اصلی انجام دهد. در این زمینه لازم است بهطور قطع، یک جعبه ابزار رونق از سوی وزیر جدید بهعنوان سیاستگذار مسکن بهکار گرفته شود. این جعبه ابزار ترکیبی از سیاستهای موثر برای رفع، کنترل و مهار بحرانهایی است که از درون و بیرون بازار مسکن، منجر به بروز مشکل برای هر دو سمت عرضه و تقاضای املاک مسکونی شده است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
پازلی که هماکنون مقابل وزیر جدید راهوشهرسازی قرار دارد که باید برنامههای خود را با توجه به آن تدوین و اجرایی کند، چهار تکه مهم دارد که حل آن نیازمند چهار حرکت است. این در حالی است که در شرایط فعلی، 6 چالش اصلی در بازار مسکن وپیشروی وزیر قرار دارد. مساله ساخت یک میلیون مسکن دولتی در سال، عقبماندگی در برنامههای مربوط به نوسازی بافتفرسوده به میزان 100هزار واحد در سال، سقوط قدرت خرید مسکن، جهش تاریخی اجارهبها، ساختوساز در عمیقترین رکود و جریان ملکی (غیرمولد) تورمساز در بازار، 6چالش اصلی و فعلی بازار مسکن در شرایط حاضر هستند.
اولین حرکت برای حل این پازل، مربوط به «تشخیص درست صورتمساله» است. همچنین تجویز درست سیاستها، شناخت تلههای بازار مسکن و پرهیز از ورودبه آنها و از سوی دیگر توجه به «اعتبار» استثنایی عضو جدید کابینه در بدنه دولت، باید از سوی وزیر جدید مورد توجه قرار گیرد.
وزیر جدید مسکن، باید درک درستی از صورتمساله فعلی بازار مسکن، مشکلات این بخش، عوامل دخیل در آن و همچنین ابعاد طرح خانهسازی دولتی در قالب ساخت سالانه یکمیلیون واحد مسکونی داشته باشد.
یکی از مهمترین واقعیتهای بازار مسکن مربوط به عمق رکود دوگانه در این بازار است. بازار معاملات مسکن هماکنون و بعد از چهار سال پیاپی جهش شدید قیمتها و افت قدرت خرید متقاضیان بهویژه خانهاولیها وسایر متقاضیان مصرفی، در وضعیت رکود قرار دارد. این در حالی است که رکود در بازار ساختوساز نیز از سال93 آغاز شده و هماکنون در عمیقترین شرایط خود طی دو دهه اخیر قرار گرفته است.
دستکم 5سال است که رکود شدید در حوزه عرضه مسکن وجود دارد و روز به روز نیز بر عمق این رکود افزوده میشود. در چنین شرایطی، دولت، برنامه ساخت یکمیلیون مسکن در سال برای افزایش عرضه و کمک به خانهدار شدن متقاضیان واجد شرایط را در دستور کار قرار داده است.
با گذشت بیش از یکسال از آغاز اجرای این طرح، تاکنون تنها حدود 700هزار نفر متقاضیان موثر اقدام به افتتاح حساب در بانک برای واریز آورده کردهاند و وام بانکی تنها به حدود 200هزار واحد مسکونی پرداخت شده است. این 200هزار واحد در واقع مقیاس واقعی یا واقعیت عملکرد طرح خانهسازی دولتی در یکسال اخیر را نشان میدهد. این در حالی است که باید در سال اول، یکمیلیون مسکن ساخته میشد یا به عبارت دقیقتر عملیات ساخت یکمیلیون واحد مسکونی در یکسال آغاز میشد که مستلزم اعلام آمار پرداخت تسهیلات بانکی برای یکمیلیون مسکن و نه 200 هزار واحد تاکنون است.
بررسی کارنامه یکساله دولت در این بخش نشان میدهد این طرح با چند مساله مهم مواجه است که لازم است وزیر جدید، حتما به آن توجه کند و برنامههای خود را براساس آن تدوین و اجرا کند.
اولین مساله قابل شناسایی در این زمینه به «تفاوت هزینه ساخت توافقشده با واقعیت قیمتهای بازار» برمیگردد. همین موضوع باعث شده است که ستون اصلی این طرح، بهصورت کج طراحی شود. از همان ابتدا، قیمتی که سیاستگذار مسکن برای اجرای این طرح و ساخت واحدها اعلام کرد با اختلاف قابل توجه، از هزینه واقعی ساخت مسکن در بازار، فاصله داشت و از آن کمتر بود. همین موضوع هم در سال اول و هم در سالهای بعد زمینهساز کندسازی و خلف وعدههای بعدی در خصوص هزینه تمامشده واحدها و زمان ساخت و تحویل واحدها به پیشخریداران میشود.
مساله مهم دیگر مربوط به «توان پرداخت آورده نقدی» از سوی پیشخریداران است. درحالیکه رقم آورده اولیه متقاضیان و پیشخریداران 40میلیون تومان اعلام شده و مبالغ مربوط به سهم آورده متقاضیان که باید در مراحل مختلف ساخت و پیشرفت فیزیکی واحدها از سوی پیشخریداران تامین و به پروژهها تزریق شود، بهطور شفاف و مشخص اعلام نشده است؛ اما برآوردها نشان میدهد بهطور متوسط سهم کل آورده هر متقاضی برای یک واحد مسکونی با قیمت تمامشده امروز، رقمی حول و حوش 600میلیون تومان میشود.
این میزان نه تنها با آورده اولیه 40میلیون تومانی سنخیتی ندارد، بلکه بهدلیل شفاف نبودن و عدم اطلاع پیشخریدارها از مبالغی که در مراحل بعدی باید بهعنوان سهم آورده تامین کنند، میتواند زمینهساز مشکلات بعدی از جمله ناتوانی در تامین سهم آورده از سوی گروههایی از متقاضیان و در نتیجه تاخیر و تعطیلی برخی پروژهها شود. ذکر این نکته نیز ضروری است که در همین مرحله اول نیز، بسیاری از متقاضیان، موفق به پرداخت 40میلیون تومان سهم آورده خود در مرحله اول بهطور کامل نشدهاند و آمارهای بانکی نشان میدهد بهطور متوسط هر متقاضی تاکنون رقمی حول و حوش 30میلیون تومان به شبکه بانکی از بابت مرحله اول واریز آورده اقدام کرده است. سومین مساله مربوط به مسائل و مشکلاتی است که در ارتباط با موضوع «آمادهسازی زمین و تامین به موقع آن در مناطقی که تقاضای موثر در آنها وجود دارد». اظهارات برخی از مسوولان بخش مسکن نشان میدهد همین الان در برخی از مناطقی که متقاضی موثر وجود دارد و حتی برخی اقدام به واریز سهم آورده کردهاند، هنوز زمین تامین نشده است. در مقابل در برخی دیگر از مناطق، بعضی از پروژههای تعریفشده فاقد متقاضی است که باید در برنامه وزیر جدید این موضوع مورد بررسی قرار بگیرد. برآوردها با اتکا به آمارهای اعلامشده نشان میدهد، در این طرح (طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال) تاکنون کمتر از 30درصد هدف دولت پیش رفته است؛ مشکل به «توافق غیرواقعی در هزینه ساخت» و «ناتوانی مردم در پرداخت آورده اولیه» مربوط میشود. حل مساله مستلزم «توافق درست با سازندهها»، «افزایش وام ساخت و طول دوره بازپرداخت» است.
وضعیت حاد در بافت فرسودهاین در شرایطی است که عملکردها در حوزه نوسازی بافتهای فرسوده نیز مانند سالهای گذشته تاکنون نامطلوب بوده است. در شرایطی که براساس قانون، در هر سال باید بهطور متوسط دستکم 100هزار واحد مسکونی فرسوده واقع در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری نوسازی و بازسازی شود؛ اما آمارها نشان میدهد در هیچ سالی این میزان تحقق نیافته و عملکردها بسیار ضعیف و غیرقابل دفاع بوده است. در این زمینه لازم است سازوکاری برای تقویت و ترغیب هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در این بافتها به عمل آید. باید بر ایجاد صرفه ساخت و انجام فعالیت برای سمت عرضه و توجه به موضوع معیشت و توانمندسازی خانوارهای ساکن در این مناطق بهعنوان اولویتهای نوسازی تمرکز شود.
این در حالی است که بازار اجاره مسکن نیز تحت تاثیر چهار سال جهش قیمت و تورم شدید در بازار مسکن، تورم عمومی و انتظارات تورمی بالا، با رشد تاریخی مواجه شده و مداخلات ناموفق دولت واقدامات دستوری در سه سال اخیر، شرایط را در این حوزه حادتر از قبل کرده است. لازم است در این زمینه نیز تدابیر لازم بهویژه افزایش عرضه فوری به بازار مسکن و بهویژه بازار اجاره از محل از بین بردن حاشیه امن و ریسک صفر ملاکی واحتکار ملکی، برای رفع انجماد از املاک مسکونی خالی از سکنه و احتکارشده از سوی سرمایهگذاران، بهکار گرفته شود.
قدرت خرید و قدرت ساخت مسکن نیز هماکنون برای هر دو سمت تقاضا و عرضه مسکن، در شرایط حداقلی و در وضعیت اضطراری قرار گرفته است. در این زمینه لازم است وزیر جدید راه و شهرسازی پکیج سیاستگذاری موثر یا جعبهابزار رونق را بهکار بگیرد و وارد عمل شود. این پکیج یا جعبهابزار، ترکیبی از سیاستهای موثر در دو بخش پارامترهای درونی و بیرونی موثر بر بازار مسکن و ساختوساز است. بهکارگیری این جعبه ابزار همچنین در شرایطی که در سالهای اخیر تاکنون ملاکان و سفتهبازها از مهمترین عوامل اثرگذار بر جهش قیمت، کاهش قدرت خرید و ساخت آپارتمانهای مسکونی بودهاند از اهمیت بیشتری برخوردار است.
لازم است برای برطرف شدن این مشکلات بهطور مشخص چهار سیاست کلیدی و موثر از درون بازار مسکن یعنی افزایش عرضه، افزایش سقف وام و استطاعتپذیر کردن آن برای خانوارها، ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکی و خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی و همچنین، کنترل و مهار عوامل اثرگذار از بیرون بازار مسکن، بر تحولات داخلی این بازار مورد توجه و تمرکز قرار بگیرد.
تقویت قدرت خرید متقاضیان از محل تعریف پکیجهای متنوع و سبدهای تسهیلاتی موثر و متناسب با سطوح قیمت مسکن، درآمد خانوارها و توان مالی آنها، نه تنها میتواند بازار ساختوساز را از محل ایجاد تقاضا برای واحدهای ساختهشده، از رکود عمیق خارج کند و در مسیر رونق قرار دهد که در عین حال از محل افزایش عرضه، به حرکت بازار به سمت تعدیل عرضه و تقاضا کمک میکند.
وزیر جدید باید به این نکته توجه داشته باشد که همه مشکلات بازار مسکن از درون این بازار شکل نگرفته است که تنها با سیاست خانهسازی دولتی، برطرف شود، بلکه در سالهای گذشته تاکنون نقش بازیگردانان خارجی در التهابات بازار مسکن و ساختو ساز، اثر قابل توجهی داشته است. در سالهای گذشته تاکنون مسکن همواره تحت تاثیر انتظارات تورمی ناشی از افزایش ریسکهای غیراقتصادی، شرایط متلاطم در بازارهای رقیب مانند بازار ارز و...، بالا بودن نرخ تورم عمومی و همچنین رشد بالای نقدینگی بوده و از این محل، آسیبهای جدی به این بازار هم در حوزه عرضه وهم در بخش تقاضا وارد شده است.
بنابراین، اینکه تصور شود همه مشکلات بخش مسکن از درون این بازار عبور میکند از اساس اشتباه و نیازمند بازنگری جدی است.
23302 کد خبر 1699473منبع: خبرآنلاین
کلیدواژه: دولت سیزدهم وزارت راه و شهرسازی مسکن وزیر جدید راه ساخت یک میلیون یک میلیون مسکن پیش خریداران بازار مسکن افزایش عرضه واحد مسکونی نشان می دهد جعبه ابزار سهم آورده ساخت وساز قدرت خرید هم اکنون یک سال
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.khabaronline.ir دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرآنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۴۷۷۰۱۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
رشد بخش مسکن از منفی ۳.۸ در سال ۱۳۹۹ به مثبت ۴.۸ در سال گذشته
به گزارش گروه اقتصاد خبرگزاری علم و فناوری آنا از وزارت راه و شهرسازی، مهرداد بذرپاش امروز جمعه ۷ اردیبهشت در مراسم افتتاح ۸ هزار و ۴۰۴ واحد به اتمام رسیده نهضت ملی مسکن در آذربایجان شرقی، با اشاره به اینکه رشد خوبی در پروژههای نهضت ملی مسکن ایجاد شده است که اگر شبکه بانکی کمک کند، سرعت پیشرفت افزایش مییابد، گفت: افتتاح پروژههای امروز نهضت ملی مسکن، نتیجه زحمات و تلاش بخشهای مختلف در کشور است که تامین مالی و زمین را انجام میدهند.
وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: امروز همچنین عملیات اجرایی ۱۰ هزار و ۲۲۱ واحد نهصت ملی مسکن در شهرهای سهند، مراغه، میانه، آذرشهر و سراب نیز آغاز میشود که امیدواریم هرچه سریعتر تقدیم متقاضیان شود.
وزیر راه و شهرسازی گفت: امروز آمار آغاز، به اتمام رسیده و یا در مرحله کار پروژههای نهضت ملی مسکن کشور از ۲ میلیون و ۵۴۰ هزار واحد عبور کرد.
عزم دولت سیزدهم در حل مشکل مسکن جدی است
بذرپاش با بیان اینکه عزم دولت در حل مشکل مسکن جدی است و یکی از کارهای اصلی دولت تامین مسکن برای مردم است، اعلام کرد: آمارهای مراجع مختلف کشور از رشد بخش مسکن از منفی ۳.۸ در سال ۱۳۹۹ به مثبت ۴.۸ در سال گذشته خبر میدهد.
مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی صبح امروز در راستای یک سفر کاری با استقبال استاندار آذربایجان شرقی و مدیران کل دستگاههای مرتبط وارد تبریز شد. وی ابتدا از قطعه ششم آزادراه تبریز ارومیه بازدید و سپس در مراسم افتتاح طرح نهضت ملی مسکن در شهر جدید سهند شرکت کرد.
وزیر راه شهرسازی و معاونان وی امروز همچنین در جلسه شورای کاهش تصادفات رانندگی و شورای مسکن استان شرکت میکنند و پس از آن از ترمینال در دست ساخت شماره ۲ فرودگاه تبریز بازدید خواهند کرد.
انتهای پیام/